1150128全球局勢震盪 唯「AI台灣」獨強 賴正鎰：台中房市退燒未降溫 預估股市資金獲利潮將轉進房市

1150128全球局勢震盪 唯「AI台灣」獨強 賴正鎰：台中房市退燒未降溫 預估股市資金獲利潮將轉進房市

鄉林集團(5531)董事長賴正鎰今天在中部房地產年度記者會指出，儘管國際局勢動盪，但台灣靠AI產業鏈的關鍵地位，出口經濟帶動股市，在股市的游資在2026年將尋求抗通膨的避風港，台中市具備「台積電擴廠」與「人口紅利」雙引擎，他認為，受限於央行限貸令與營建成本高漲，開發商策略已出現根本性轉變「棄蛋白、保蛋黃」，擁有捷運優勢與危老重建題材，將成為開發商與換屋族鎖定的新戰場。

賴正鎰說，美國總統川普強勢主導國際秩序與金融政策，以「一個人的武林」之姿，祭出對等關稅，介入地緣政治，主導俄烏與以哈停火協議，改寫二戰後的國際運作規則，迫使全球供應鏈加速重組。美國通過「天才法案」發行穩定幣來降低36兆美元國債壓力。各國在能源價格波動、區域角力中，處於高度緊繃備戰狀態。而輝達黃仁勳與台積電領軍AI供應鏈，讓台灣受惠AI產業蓬勃發展，出口貿易創新高，帶動台股衝上三萬點，2025年GDP成長率預估達7.3%，2026年人均所得更將突破4萬美元，超越日、韓，藉由科技業創造的龐大財富與股市獲利，將會是支撐台灣房市「退燒不降溫」的最強底氣。

賴正鎰預估，在多空交戰下，2026年全台房市總推案量將年減約6%，落在1.9兆至2兆元之間。其中，雙北因土地稀缺，將呈現「量縮、價微揚」，房價仍有2-3%的漲幅支撐；而其他都會區則呈現「價平、量縮」的盤整格局。開發商也祭出「不購地、少推案、建照展期」三大策略因應，他認為台中地價應該還會再降20%。

他以臺中市不動產開發公會統計數據分析，台中在2021年推案總量原本還在3300億元，從2022年推案總量4502億元，2023年增為4825.3億元，2024年更暴增到5796.2億元，直接增加約千億元，年增20%，這是因為近年來台中房價飆漲一倍，單價拉高造成總推案量暴增。但央行2024年9月底第七波信用管制後，房市急速冷卻，房價不再高漲，2025年總量降為4176.8億元，年減27.94％，推案戶數從3萬戶減為1.8萬戶，回到2022年前的推案量，甚至推案戶數是2019年以來，近7年來的最低點。

全台房市盤整長達一年多來，為何賴正鎰仍繼續看好台中？他拿出最新數據指出，開發商都樂見房市回歸正常交易，現在僅剩換屋置產與首購的剛需族群。加上台中正在上演一場「人口與產業的雙重磁吸效應」，他相信台中仍保有抗跌韌性。

他分析，六都家戶數統計資料，新北市因腹地廣大，2025年增加6.9萬戶居冠，但台中市緊追在後，一年內狂增6萬多戶（從110.8萬戶成長至116.8萬戶），遠甩高雄、桃園等城市。且台中家戶購屋比仍維持在3.6%，僅次於桃園的4.1%，高於雙北與台南、高雄。這意味著每100戶台中家庭中，就有3.6戶在2025年進場買房(附表一)，顯見台中房市「退燒但未降溫」。顯示中台灣就業機會與生活環境，對年輕族群與外來人口具有強大的吸引力。

賴正鎰指出台中市具四大優勢，讓他仍看好台中房地產市場的體質依然穩健。 第一，交通與核心建設兌現，鞏固水湳與北屯霸主地位。國道1號銜接台74線通車兩年來，打通了中清路與大雅交流道的長年瓶頸，大幅提升了水湳經貿園區與北屯14期重劃區的交通可及性。去年底「綠美圖」與「台中國際會展中心」啟用，導入龐大商務與觀光人流，更讓水湳經貿園區站穩台中房價天花板，並強勢帶動周邊商務租賃與高端住宅市場，使其抗跌性與保值性在全市中首屈一指。

第二，百貨娛樂雙引擎啟動，引爆14期與烏日區補漲動能。2026年將是台中市商業機能爆發的一年。隨著「漢神洲際購物中心」今年上半年開幕，加上興建中的「台中巨蛋」，北台中將轉型為結合購物、運動與娛樂的超級核心，成為換屋族的首選熱區。南台中則由烏日高鐵特區領軍，全台最大百貨「D-ONE第一大天地」預計今年底完工，未來烏日將從單純的交通轉運站升級為商業消費中心，為當地房價提供強勁增值的支撐條件。

第三，台積電與捷運藍線加持，海線房市剛需強勁。產業與軌道建設是支撐台中房市剛性需求的基石。中科二期台積電先進製程的實質動工，持續吸引高薪科技人才進駐，居住需求除了固守西屯、大雅外，正大量外溢至海線。

配合2026年捷運藍線發包動工與市政路延伸台中工業區正式通車，將打通串聯台中港至市中心的交通動脈。受惠於此，相對低基期的沙鹿、龍井與梧棲，持續在「中科外溢」與「軌道建設」雙重利多下，成為首購族與長線置產客的主戰場，仍具未來十年增值潛力。

第四，人口結構改變與投資策略關係緊密。台中市去年從外縣市遷入1.5萬人，設籍總人數年增7,854人，逼近287萬人，「家戶數」也暴增6萬戶，僅次於新北市的6.9萬人，戶數增長更為顯著，顯示年輕人買房分戶與少子化的「小家庭與單身化」趨勢確立，市場主力產品全面轉向兩房與小三房。

他說，佈局水湳與北屯的置產族已開始享受交通建設兌現的增值成果；而尋求下一波成長的資金，應聚焦於捷運藍線沿線與烏日高鐵特區的十三期重劃區。儘管面臨信用管制與經濟波動，但在「交通建設多、台積電廠蓋、綠美圖館開」的實質支撐下，台中房市體質依然穩健，具長線持有價值。

他分析，2026年將一改過去幾年重劃區遍地開花的榮景，取而代之的是成熟市區的危老重建與都更。對於換屋族而言，現有生活機能完善、交通便利的市中心（如科博館特區、七期周邊的五期重劃區、十四期周邊的四期重劃區）將是資產保值的首選。因此，鄉林集團2026年布局也將全面「回防市中心」，鎖定核心精華地段，推出高質感的換屋型產品。

台北「鄉林中山賦」、雲林「鄉林雲峰」、北投「鄉林靜岡」三個預售案都近完銷，顯見銷售動能持續、剛需市場仍在，只是成交速度變慢些。萬華與新莊都更預售案2026年Q2及Q3接棒推出，總銷分別是65億元與52億元。新北市塭仔圳也談判了數塊土地約3000坪，台北市中山區新松町新城計畫與大陸成都推案也會看好時機推出，並續推「品牌輸出計畫」及第二個品牌「阿瑪尹」 (Amayi)進軍全球飯店市場，已在北京大興、上海、廣東深圳、佛山、江蘇蘇州與安徽合肥等城市選地，並與好市多COSTCO商場合作(附表二)。

最後，賴正鎰提到元月起新實施「營建剩餘土石方全流向管理」政策，使雙北土方處理費暴漲3至5倍，中南部甚至漲了5至8倍，每個建案成本憑空增加8,000萬至2億元。暴增成本最終恐只能轉嫁給消費者，每坪房價被迫調漲3至5萬元。

他向政府喊話，儘管國土署已提解套方案，但僅是計畫，各縣市政府不一定能跟上中央規畫腳步，目前台中就有189個基地停工中，實在不能再拖延下去，否則將影響開挖中基地的安全，恐怕成為壓垮建商的最後一根稻草。他預計整個「全流向管理」做到完備的話，可能要四至五年，他建議政府應先開放維持原有現狀，整個計畫暫緩半年實施。