1150115預售屋契約審閱近半付訂才給看 消基會：台中11家建商豪宅預售案全違規

1150115預售屋契約審閱近半付訂才給看 消基會：台中11家建商豪宅預售案全違規

房價居高不下，預售屋交易金額動輒上千萬元，對多數家庭而言，往往是「一生一次」的重要消費決策。然而，消費者在正式簽約前，是否真能在未受交易壓力、充分理解契約內容的情況下作出選擇，仍備受質疑。為瞭解預售屋市場實務是否確實落實消費者保障，消費者文教基金會於114年10至12月間針對台中、台南及高雄地區34個實際銷售中預售屋建案進行調查，發現，建商在預售案契約審閱期設下違法門檻，甚至要求消費者先付10萬至15萬元訂金，才能看契約，引發訂金糾紛，尤以台中最嚴重，抽檢的11件知名建商豪宅預售建案全數違反消保法、公平法等，今公布建商違法亂象，將函請公平會裁罰，並呼籲主管單位正視並解決。中市法制局表示，如發現業者有類此違規行為，將移送公平交易委員會依法查處。

消基會中區分事務所主委陳秋瑩說明，調查發現，台中目前約有140件預售屋建案，經實地抽檢台中11家知名建商在蛋黃區推出的11件豪宅預售案，發現全數預售案對「契約審閱權」設下重重門檻，嚴重背離法規保障初衷，讓民眾享有的「審閱權」形同虛設。

消基會中區分事務所副主委楊榮富分析，這抽檢的11案中，有5建案要求消費者必須先支付10至15萬元不等的訂金或保留金，才願意提供契約書供攜回審閱；有4建案未主動提供契約書，有的現場展示網路版契約書，也有的口頭告知可上內政部網站查詢；另有2家僅限現場閱讀、要求拿身分證才能借閱或壓縮審閱時間。

消基會中區分事務所重點檢視三項關鍵指標：
（一）是否提供預售屋買賣契約書，供消費者審閱；
（二）履約擔保機制之類型與說明情形；
（三）交屋驗收保留款是否為房地總價5％。

調查結果顯示，多數建案雖形式上符合履約擔保與保留款規定，但在「契約審閱權」的實際落實上，仍普遍設下各式門檻，使消費者在尚未充分理解權利義務前，即承受金錢或交易壓力，顯已背離法規設計的保護初衷。

契約審閱權遭層層設限，「先付錢、再看契約」成為銷售現場常態！消基會調查發現，預售屋契約書在實務中往往不是「依法即得審閱」，而是被附加各種條件，包括：
須先支付訂金或保留金，始得取得或攜回契約書
僅能在接待會館現場短時間閱讀，不得帶回
必須簽署借閱同意書，並於限定期間內歸還
需先留下個資或被要求約定簽約期限後才提供
上述做法，使消費者在尚未充分比較條款、諮詢專業意見前，即被迫站在「是否付錢」的壓力點上，契約審閱淪為形式，而非真正的風險評估機制。

履約擔保制度齊備，資訊卻不對等！在履約擔保方面，多數建案均有登記不動產開發信託、價金信託、價金返還之保證或同業連帶擔保等機制；「價金返還保證」是唯一安全的擔保機制。

調查中，多數銷售人員僅以「依法都有保障」簡略說明，卻未清楚告知不同擔保機制在建商倒閉、工程停擺或無法交屋時的實際保障差異。消費者在資訊不足下，即難以評估自身承擔的風險程度。

交屋驗收保留款比例大多符合規定，仍須防堵實務侵蝕！在交屋驗收保留款方面，多數建案表示符合「房地總價5％」之規定。消基會提醒，比例達標僅是最低門檻，仍須持續監督業者是否透過其他名目提前收款，或在交屋流程中對消費者施加壓力，使保留款的實質保障功能被削弱。

相關法令已有明文規範，問題在於是否落實！消基會強調，預售屋消費者保障並非法規空白，而是制度與現場執行力落差所致。
（一）調查背景與法律依據
《消費者保護法》第4條保障消費者充分資訊權；第11條之1明定，定型化契約應給予消費者至少五日合理審閱期間且不得附加條件；違反者依同法第56條可處新台幣3萬至30萬元罰鍰，並按次處罰。

內政部公布的《預售屋買賣契約應記載及不得記載事項》亦要求契約審閱期不得少於五日，交屋驗收保留款比例須達總價5%。

實務上，更有被公平交易委員會處分之案例，涉及《公平交易法》第25條所禁止的「顯失公平行為」，被公平會裁罰500萬元高額罰鍰之情事。

本次調查，部分業者仍有拒絕提供契約、不當設限或限制攜回等行為，顯示制度落實度不足。

預售屋買賣契約屬高度專業之定型化契約，消費者依法即享有在未支付任何款項前，充分審閱契約內容之權利。若業者以附加條件（如先付定金）限制攜回契約審閱，除違反上述規範，還可能構成《公平交易法》第25條「顯失公平」行為。該條禁止任何足以影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為，不以「已造成實際損害為必要」，只要有影響交易秩序的可能性即屬違法。

（二）「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」
內政部依消保法訂定之相關規範，要求業者提供契約內容並保障合理審閱時間。消基會指出，提供契約書供審閱屬法定義務，而非業者得附加條件之服務。

消基會強調，契約審閱權並非業者給予的恩惠，而是法律保障消費者的基本權利。當消費者必須先付錢、先承諾，才能看清契約內容時，保護制度即已失效。呼籲主管機關：明確禁止以任何金錢或交易承諾作為契約審閱前提，針對銷售現場加強實地稽查與裁罰，建立可即時檢舉與公開查核機制。呼籲，買房不該是一場賭博。當消費者願意付出畢生積蓄購屋，國家與制度就有責任確保他們在簽下名字之前，真的看得懂、問得到、想得清楚自己的權利與義務。

中市府法制局表示，依據預售屋買賣定型化契約應記載事項第1點規定，業者應提供消費者契約審閱期至少5日。但對於提供審閱期的方式，消費者保護法並未明定，參考「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」第4點第2項規定，預售屋買賣契約書得以樣本、影本、光碟或其他電子媒體形式提供。另外，依據平均地權條例第47條之3第1項規定，預售屋銷售前應將定型化契約報請地方主管機關備查，備查後的定型化契約會公布在「內政部不動產交易實價查詢服務網」，建議民眾購屋前先下載相關契約審閱。

銷售預售屋者如有「要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱」，涉及「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」第4點第1項第1款規定所稱限制購屋人契約審閱之顯失公平行為，可能違反公平交易法第25條規定。如發現業者有類此違規行為，將移送公平交易委員會依法查處。