1130117家戶年增2.5萬戶 台中家戶購屋比4.5%居六都第二 賴正鎰:台中提高公告現值貼近市價9成 恐墊高成本 房價欲小不易
台中市去年增3.15萬人,家戶數增2.5萬戶,台積電中科擴廠,人口紅利與剛性需求撐盤,讓開發商更積極佈局台中。鄉林集團董事長、商總主席賴正鎰今天指出,台中市政府調漲今年的公告現值,去年才配地的13期重劃區公告現值漲幅達58.82%居全市之冠,其次為14期的45.71%,讓土地買賣及容積轉移的成本大增,將會墊高水湳經貿園區、13、14期的房價,也讓人感受新興重劃區在短時間的爆發力。
賴正鎰表示,台積電1.4奈米落腳中科二期基地,水湳經貿園區開發等台中重大建設與投資陸續到位之外,也需要有後續建設資源跟上。他提出中部建設亟待落實之五大建言,(一)捷運藍線往西延伸到南投草屯,往南延伸彰化,以及另一條從清泉崗串連到台中火車站的捷運,都要加速推動,打造中彰投生活圈。(二)清泉崗中部國際機場要再擴建,因應持續擴增的國際航班起降需求,才能符合凸顯為國際機場的規模。(三)中台灣觀光計畫應儘速規劃與執行,加速回復疫前的熱絡水準。(四)加緊推動總部經濟,吸引更多大企業到台中設立總部,讓經濟和稅收共同起飛。(五)興建中的台中水湳會展中心要趕快完工運行,助力大台中產業行銷和會展經濟。
賴正鎰指出,過去三年疫情期間,各國印鈔撒錢補貼,造成全球通膨,美元大幅增息,吸走美金,多國貨幣大幅貶值,所幸疫情減緩,通膨改善,美國不再升息,加上景氣與就業率好轉,台灣利率也可望維持在2%左右,今年元月總統選後,政策明朗化有利房市築底復甦。
根據統計,台中市人口紅利增長快速,2023年底全市總人口數已達284萬5,909人,較前年約增3.15萬人,以此增長速度,外界預估2028年可望突破300萬人的大關。人口移居台中為房市挹注源源不絕的需求,尤其科技族群領軍,躍為剛性需求的主要購屋客層,中科效應儼然成為房市引擎。
賴正鎰表示,台中和桃園挾著年輕人口多,家戶購屋比向來居六都前二名,去年也不例外,比對2023-2022年資料,在平均地權條例修正案及利率、房價雙漲壓力下,除了台南市之外,全台家戶購屋比都較前年衰退;其中桃園市家戶購屋比4.67%居六都之冠,台中家戶購屋比4.5%緊追在後,買氣紅不讓。(詳如附表一)
家戶成長熱區在哪裡?以台中市各區來看,家戶購屋比最高前五名是梧棲、中區、南屯、北屯及烏日。海線房市大力崛起緊追,梧棲挾著捷運綠線及未來捷運藍線的軌道經濟發酵,搭配市府積極規劃港市合一,打造台中海線區域為更宜居環境,建商也大規模造鎮推案,在台中市區新屋房價每坪動輒50-60萬元起跳情況下,海線房價還找得到30-35萬元單價產品,吸引首購族搶進,在新成屋交屋潮助攻,年增率達155%居各區之冠。(附表二)
他說,這二年多來房市受政府八波打房政策,加上工料雙漲及通膨影響,呈現跳漲現象,房價似乎完全回不去!賴正鎰忍不住感嘆「台中3年前平均每坪單價20多萬元,現在市區多數建案開價是60多萬元,水湳及13、14期重劃區甚至有9字頭,他真的覺得不可思議,但客人還是可以接受!
他指出,有的開發商前三年買入不少儲備土地,「土地吃飽飽」,但去年在政府打炒房情況下,推案更為保守,去年下半年土地好不容易土地價格已經鬆動,但台中市政府標準地價評議委員會剛調高今年公告現值,全市漲幅4.36%,公告土地現值占市價百分比達90.61%。全市以13期重劃區公告現值漲幅達58.82%最高;14期重劃區45.71%次之,單元四38.52%居第三、單元十二的漲幅也有13.86%。
他感慨,公告現值是政府課徵土地增值稅的依據,影響所及還有房地合一稅、遺贈稅等稅賦,以及開發商購買容積移轉的成本都會跟著調高,一旦土地成本上揚、房價根本降不下來。
多數開發商萬萬沒想到會遇到工料雙漲,來得又急又狠,加上央行的購地貸款18個月動工的限制即將到期,促使口袋深的開發商在去年Q4趕著進場推案,但也有部分開發商不想承受壓力,雖釋出土地,但也沒降價求售,使得地價短期內仍有撐。
他透露,台灣碳交易最快將於今年七月啟動即將課徵碳費,營造廠與開發商都接到原物料,像是水泥廠的預告今年將調價的正式通知,漲幅約15%,預估將影響房價3至5%。因應COP28政策,鄉林現已投入200、300萬元預算,跟政府同步,進行內部的碳盤查,提前部署因應。
賴正鎰說,展望新的一年,新執政者一定會端出與居住、房市有關利多政策,鄉林看好中台灣購屋的剛性需求不減,目前規畫中雲林斗六的預售新建案,預計農曆年後推出,此外也鎖定中科高科技客群,計畫在台中海線、機捷特區、十三、十四期、單元二、四、五等新興重劃區,彰化市及員林市等地區也派專人獵地,今年至少在中部地區還會買入三塊土地推案。
鄉林建設112年12月合併營收9780.6萬元,年增29.25%;全年營收37.78億元,年增184%,營收相當穩健。